Geralmente quando financiamos o nosso primeiro imóvel, no Canadá, ficamos felizes por conseguí-lo uma vez que nossa história de crédito e referências ainda é curta , devido ao pouco tempo morando aqui. A maioria dos imigrantes compra sua casa própria a partir do segundo ano morando aqui.
Algumas pessoas buscam o financiamento em seus próprios bancos enquanto outros aceitam a indicação nossa – seu corretor- e procuram um mortgage specialist.
Ontem eu inciei minha pesquisa de mercado pois o contrato de financiamento da minha casa vence em novembro. “I am shopping around for mortgage rates”. É assim que as pessoas dizem quando estão nesta fase. Portanto voltei ao meu banco e perguntei qual a melhor taxa que eles me ofereciam agora , taxa variável: a resposta foi “prime rate” menos 0,15 ou seja no dia de ontem 2,60% ao ano.
Prime rate ? O que significa isto?
A taxa prime no Canadá é a taxa de juros determinada pelo Bank Of Canada e que pode variar algumas vêzes no ano, em datas determinadas, de acordo com a situação econômica do país e que serve de base para as instituições financeiras emprestarem dinheiro para clientes, geralmente para financiar imóvel.
Hoje, se eu firmar o contrato de financiamento com este banco eu vou pagar “prime rate”menos 0,15 o que me daria hoje 2, 60% ao ano. Se amanhã o “prime rate”sobe para 2,90 eu pagaria 2,75%. E assim por diante.
Outro agente financeiro me ofereceu “prime rate”menos 0,65 e paga todas as taxas do custo do novo financiamento. Isto me daria uma taxa atual de 2,10%. Advinha quem ganha?
Quando eu fiz meu primeiro financiamento eu não sabia nada disto. Ficamos felizes que alguém quisesse nos permitir o primeiro. A primeira tentativa foi algo humilhante. Nosso banco daquela época nos pediu 65% de entrada e o juro seria de 8% ao ano. Se nós tivéssemos 65% de entrada do valor total do financiamento, dava para comprar uma casa simples, geminada na cidade vizinha. Depois de sermos indicados para uma mortgage especialista que nos pediu carta do banco brasileiro com saldo bancário dos últimos seis mêses, declaração de bens, saldo bancário canadense, carta do empregador na qual ele dizia que o emprego não era temporário, nós conseguimos 75% de financiamento do valor pedido e juros de 4,55% ao ano. Hoje como corretora, corro atrás não só das instituições sérias e confiáveis como também das melhores taxas e condições tanto para meus clientes e porque não, para mim também.
Então vamos às perguntas comuns dos clientes.
1- O valor do financiamento então sobe a cada variação de juro? Não. Sobe o valor de juros que você vai pagar sobre o financiamento. Claro , quando você soma juro + principal, o valor total muda, a cada mudança do prime rate e a cada mês, porque você também abate prestações.
2- A cada mudança de “prime rate” minha prestação sobre? Não. Valor de prestação permanece igual durante o termo do contrato que geralmente pode ser 1, 3, 5 e 7 anos. Exporadicamente pode haver oferta de 10 anos. O termo mais comum é de cinco anos. Portanto se você assinou um contrato para pagar $CAN 1.300.00 por mês por 5 anos, durante este tempo a prestação não varia. Eventualmente você pode querer pagar mais e depende de quais privilégios você tem no seu financiamento. Algumas instituições podem oferecer o privilégio de dobrar a prestação pelo período que você quiser e retornar quando você quiser.
3- Se a prestação não varia, como a variação do “prime rate”me afeta? Em cima do valor da sua prestação que você paga mensalmente vai variar o percentual que é destinado para pagar juros e para pagar o valor principal. Portanto toda vez que o “prime rate”varia para baixo, você paga mais do seu principal e menos juro e vice versa.
4- Qual tipo de mortgage devo escolher? Depende da sua capacidade de tolerar riscos. O ideal é que você faça pessoalmente uma pesquisa sobre variações do Prime rate do Canadá ao longo dos últimos anos. Pegue dados do Bank of Canada, não use dados de agentes financeiros privados e compare dados de Prime e taxa fixa de 5 anos e tire suas próprias conclusões. Há sempre uma diferença entre a taxa fixa e variável. A taxa variável é sempre menor, mas o risco é maior. Se você não tolera riscos o melhor é ficar no fixo. Se você tolera riscos e a previsão econômica é favorável, então o variável é uma opção.
5- E se eu quiser quitar meu financiamento, o que acontece? Tudo depende do seu contrato. Geralmente você paga uma penalidade que é o equivalente a juro entre aquela data de quitação e o final do termo, ou seja o juro que você assumiu pagar pelo contrato menos o que já foi pago.
6- Quais os privilégios que eu devo procurar ter no meu contrato? Tudo depende do que o agente financeiro oferece, se o seu contrato é aberto ou fechado. Mas alguns privilégios são: poder pagar um percentual do total financiado por ano além das prestações, poder dobrar as prestações por um tempo determinado a seu critério sem prejuizo do termo, poder quitar o financiamento mediante pagamento do juro devido.
7- Qual a vantagem de pagar o montante anual permitido? O valor que você pagar abate direto no seu principal.
8- Eu posso pagar este meu privilégio anual de uma só vez ou posso pagar em mais vezes? Você deve discutir isto com seu agente financeiro e ver quais são os critérios deles. O meu financiamento me permite fazer pagamentos parciais a cada 3 mêses desde que ao final de um ano eu não ultrapasse os 15%.
9- Estes 15% é um valor fixado pelo governo? Não. Cada instituição decide quais os privilégios que querem dar para atrair o cliente e de quanto.
10- Posso mudar de agente financeiro a qualquer hora? Depende se o seu contrato for aberto ou fechado. Se for aberto sim, mas sempre haverá custo: pagamento de multas. Se for fechado, deverá esperar terminar o termo.
11- Por quanto tempo máximo posso amortizar meu financiamento? Atualmente o financiamento máximo no Canadá são em 35 anos.
12- Qual a diferença de termo e amortização? Amortização é o período no qual você vai dividir os pagamentos para quitar sua dívida e termo é o período na qual o banco ou instituição financeira lhe empresta o dinheiro por aquela garantia de juro e forma de pagamento, desde que você cumpra com as obrigações determinadas em contrato. O termo geralmente vai de 6 meses, 1 , 3 , 4, 5 e 7 anos.
13- O banco pode negar o financiamento ? Sim. Quando o banco faz a pré-qualificação ele avalia a sua capacidade de contrair um financiamento baseado na sua renda sem levar em conta seus gastos, não faz uma pesquisa sobre sua completa nem avalia sua história de crédito. Portanto se houver alguma coisa que o desabone ou se seus gastos são superiores a uma faixa que pode ser 32% ou 42% da renda bruta, dependendo da instituição, na hora de conceder o financiamento ele poderá negar. Outra coisa que pode acontecer é que o cliente está aprovado para um determinado valor máximo. Entre a data da aprovação e a compra da casa, ele compra um bem financiado caro, exemplo- um carro. Na hora de liberar o financiamento da casa o cliente saiu da faixa percentual acima. Neste caso o banco pode negar o fianciamento ou financiar um valor menor, considerando o valor do carro dentro dos 32 ou 42%.
14- Qual a melhor postura em relação ao mortgage? Ser pré qualificado ou aprovado? Ser aprovado é melhor, popis diante do vendedor, numa situação de ofertas múltiplas, este fato pode terminar quem leva a casa. Mas após ser aprovado para o financiamento , não compre nada significante financiado.
15- E se eu resolver vender minha casa antes do termo acabar, o que acontece com meu mortgage? Bom, alguns mortgages são portáveis, ou seja, você o leva para a compra do novo imóvel, mas isto deve constar em contrato. É um dos privilégios que você deve ter também. Algum custo pode estar envolvido em fazer o discharge em cima do imóvel. Se o mortgage não puder acompanhar você, a alternativa é quitá-lo pagando a multa ou transferir para o novo comprador. Para isto o agente financiador tem que aceitar a transferência do contrato, que pode ser 100% aceito e transferido, ou o banco pode fazer trasnferência parcial e continuar com você como co-autor do mortgage. Caso o novo contratante não pague, você será acionado.
16- Quando eu mudo meu mortgage de instituição, isto tem custos? Sim,quando você faz isto durante a vigência do termo algumas taxas podem ser cobradas pelo agente financeiro:
1- taxa e processo de requerimento de financiamento
2- Appraisal do imóvel a ser financiado ou seja, o banco avalia o imóvel que será dado em hipoteca para saber se ele vale o empréstimo que ele vai dar, se ele existe, e se é habitável.
3- Discharge do Mortgage- o banco ou instituição financeira que anteriormente era o financiador tem de retirar o nome dele como co-proprietário no cartório de registro de imóvel.
4- Multa de quebra de contrato.
Quando o termo do contrato vence, a nova instituição pode, como incentivo para você mudar a carteira de financimento para eles , assumir os três primeiros custos acima. Neste caso não teria multa pois não haveria quebra de contrato.
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