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Vou compartilhar com você informações sobre o mercado imobiliário no Canadá, assim como algumas experiências pessoais após 9 anos vivendo aqui.







segunda-feira, 21 de fevereiro de 2011

O que é Padrão de Construção Canadense

Duas casas de mesmo modelo nem sempre são iguais pois quando são vendidas pela construtora, ainda na planta, o comprador tem alternativa de escolha de acabamentos ( cor de cerâmica, cor de azulejo, padrão de armário, tipo de bancada de cozinha e banheiro, cor de carpete , cor de parede).

Entretanto existem coisas que seguem uma tendência geral no padrão de construção das casas canadenses.
Eu as vezes noto no imigrante, principalmente no brasileiro quando chega aqui, um certo grau  de desapontamento com os acabamentos dos imóveis. E sobre isto que gostaria de falar.

Quando uma ou mais construtoras fazem o desenvolvimento de um bairro aqui, elas oferecem lotes definidos, de tamanhos e formatos diferentes ao longo da vizinhança. Cada lote é oferecido por um valor, incluindo a casa,  e para cada lote existem algumas opções de modelos que podem ser construídos, respeitando o regulamento de construção local. Dentro deste pacote o comprador pode escolher alguns acabamentos citados acima. Fora isto, tudo mais é pago a parte.
A coisa mais rara aqui é a venda de lote para que você construa a sua casa. A entrega da casa é marcada em contrato, mas  a construtora pode atrasar em até 18 mêses , sem que com isto, você possa cancelar o contrato. Mesmo que ela estipule uma data para daqui a 4 mêses ou seis ou 1 ano, ela pode atrasar até 18 mêses para esta entrega, e isto não lhe dá direito de sair do contrato.

O que as construtoras fazem é construir 2 ou três modelos de casas, que são chamadas "Model Homes", as quais elas decoram , e servem de parâmetro para você ver como ela será depois de pronta. Entretanto a maioria dos modelos não são construidos num mesmo local, para que você visite. Eles lhe oferecem a planta baixa, a planta do bairro com a localização de ruas, lotes, praças, futuras escolas, e futura área comercial para você ter uma idéia de como o bairro será.

O padrão básico  de acabamento das casas é:
* Carpete nas salas de estar e jantar, quartos e sala da família, geralmente do tipo aveludado, que marca pelo movimento. Passe a mão em diversas direções num veludo que você vai entender do que estou falando.
* Janelas  e portas externas que vão durar cerca de 7 a 12 anos, dependendo de cada construtora.
* Telhado com vida útil média de 10 a 12 anos, as vêzes menos.
* Louças de banheiro na cor branca.
* Bancadas de cozinha e banheiro em  melamina ( Fórmica)
* Armários de baixa ou média qualidade na cozinha e banheiro ( dependendo do tipo e preço de casa).
* Maçanetas douradas e geralmente redondas.
* Cerâmica de baixa ou média qualidade na entrada, cozinha e banheiro.
* Azulejo somente no box e as vêzes ao redor da banheira. Não tem azulejo ao redor da pia e fogão.
* Luminárias simples e de baixo custo.
* Espelhos simples sem moldura.  Eventualmente em casas mais caras ele pode ser bizotado.
* Grama na frente e no fundo da casa.
* Basement não acabamento e piso em concreto e janelas pequenas.  Eventualmente algumas construtoras podem oferecer uma segunda entrada para a casa. Geralmente isto acontece em casas de valores mais altos ou quando o terreno é acidentado.  Para basement com porta para o quintal ( walk out basement), poderá haver janelas tamanho normal para o fundo da casa.  Alguma excessão pode ser em bungalow com a sala da família  no basement onde eles podem fazer acabamento parcial ou total, quando parte dos cômodos principais estão localizados no basement.
* Exaustores no banheiros.
* Eventualmente as construtoras podem oferecer como incentivo os eletrodomésticos básicos. Isto pode ser em forma de valor ou objeto predeterminado. Geralmente modelos mais simples do mercado.
* Toda casa vem com forno de aquecimento e tanque de água, mas este último pode ser alugado.

O QUE NÃO ESTÁ INCLUÍDO NO VALOR BÁSICO DA CASA

* Fechamento do quintal.  A cerca com o vizinho só pode ser colocada cerca de um ano depois da construção pois o terreno precisa de tempo para assentar. Geralmente é uma época de dor de cabeça, pois um vizinho quer  fechar, outro não , porque não tem dinheiro, ou discordam do modelo da cerca. É muito comum encontrarmos uma casa com dois  ou mais tipos de cerca diferente por causa disto.
* Ajardinamento da frente  da casa- A construtora entrega a casa com algumas placas de concreto que forma um caminho estreito do estacionamento da casa até a porta de entrada. A grama plantada também. Este ajardinamento se chama "Landscape"e também não pode ser feito de imediato, pois a terra ao redor da casa está em fase de assentamento.
* Estacionamento- o caminho do carro entre a calçada e a garagem é de responsabilidade do proprietário acabar. Geralmente a construtora entrega com brita ou cascalho. Você deve esperar cerca de um ano para fazer o asfalto ou calçar com bloquetes de concreto.
* Ar condicionado- A construtora deixa a entrada pronta para o ar condicionado. Quando você quiser você instala.
* Aspirador central- As casas novas geralmente vem com a instalação pronta, mas também depende do valor da casa. Geralmente as casas de valor mais baixo o dono que se vire depois para colocar.
* Basement ( porão)- o basement geralmente não é acabado a não ser em casos de bungalows onde a sala da família é colocado na parte de baixo. Eventualmente em alguns bungalows pequenos, a planta pode incluir a casa distribuida em 2 níveis: quartos em cima, banheiro social, e em baixo cozinha , sala de estar e jantar, ou vice versa. Neste caso o basement é parte integral da planta.
* deck- quando existe um desnível entre a casa e o quintal a construtora geralmente coloca uma pequena escada de blocos de concreto e um patamar com 4 a 6 placas de concreto. Quando o basement tem saída para o quintal, a planta da casa pode incluir uma porta no andar de cima para um futuro deck, entretanto a construçao deste deck não faz parte do preço contratado, a não ser que você pague extra.
* Banheiro no basement- a construtora  geralmente deixa a entrada de água e esgoto a espera.
* Lavanderia - Quando a casa tem lavanderia no primeiro ou segundo piso, este é um cômodo acabado, com piso e tanque e entrada de máquinas. Quando a lavanderia é no basement, no geral eles apenas colocam os canos de entrada de água e saída de esgoto  e o tanque. Nenhum acabamento ou fechamento é oferecido.
* Luminárias- embora você vá receber a sua casa com lâmpadas devidamente colocadas, os acabamentos elétricos são os mais simples e baratos que existem no mercado. A iluminação externa garantida é geralmente um na entrada da porta da frente, um ou dois na porta da garagem e um na porta para o quintal. Se houver outra saída ( ex: lavandeiria) , pode haver outra lâmpada. Caso você queira fazer iluminação no quintal ou na frente do jardim, terá de puxar uma nova fiação direto do painel elétrico.
* Garagem- geralmente inacabada por dentro, sem isolamento térmico e sem controle remoto.

Comprar Casa Nova ou Casa Usada?

Este é o assunto do nosso próximo post. Existem vantagens e desvantagens tanto em uma quanto em outra. Veja o próximo post para você começar avaliar os prós e contras. Semana que vem ele esta'ra aqui!





quinta-feira, 3 de fevereiro de 2011

Estoque Baixo de Imóveis na Grande Toronto

O mercado de imóveis é um mercado sasonal. A oferta muda de estação para estação e geralmente no inverno enfrentamos uma queda no número de imóveis a venda. Geralmente em novembro e dezembro o mercado desaquece um pouco. O que vemos atualmente no mercado é um fenômeno típico de inverno. Poucas pessoas querem se mudar com todo este frio e neve lá fora, então elas colocam suas casas a venda no final do inverno pois geralmente o prazo de posse é em média 60 dias. Neste meio tempo, o inverno acaba e dá tempo delas se mudarem mais tranquilamente.Muitas das vendas que acontecem neste período acabam tendo um fechamento de negócio para março ou abril. O que ocorre em razão disto é que o inventário cai e se o imóvel estiver na faixa de preço do mercado, ele é vendido bem rapidinho. Entretanto na hora de comparar um imóvel com outro,  temos de ter o cuidado de ver se aquela que custa alguns poucos mil doláres a mais também não tem coisas a mais: por exemplo- já trocou o telhado e janelas, tem bancadas de granito, piso de madeira,  tem armários de melhor qualidade. Não basta dizer que a casa está mais cara! As vezes valores até 10 a 15% a mais de uma para outra, podem ser justificados pelos upgrades recebidos. 



 Entretanto para quem supervalorizou seu imóvel e o colocou mais caro do que a media local, este tende a ficar mais dias a espera de um comprador que literalmente se apaixone e esteja disposto a pagar o preço ou o preço pode vir a cair, se estiver fora da realidade. Mas seu corretor terá elementos para analizar o rpecó e lhe dizer como está o preço em relação ao mercado .

As vezes quando a propriedade é única, ou feita sob encomenda  com material de mais alta qualidade ( exemplo: telha e janela com vida útil maior, forno de aquecimento de alta eficiência, reforço de estrutura, upgrades como piso de madeira, granito, pé direito alto, desenho arquitetônico,etc)  ou com características bastante diferentes das demais do mercado este valor a mais pode ser justificado. Cada  casa  é um caso!  Outras características que podem justificar o maior preço é lote maior ou terreno tipo chácara, estar localizado de fundo para mata permanente, presença de córrego na propriedade, ser de frente para lago, etc.
Certas construtoras tem uma reputação construído em cima da qualidade de suas propriedades. Geralmente quem é corretor em uma determinada área conhece os construtores bons da área.  
Portanto se você está querendo comprar sua casa agora e não está achando nada que lhe agrade, não se apavore. No começo de março a realidade começa a mudar. Entretanto se você achou a casa que se encaixa no seu bolso, e tem o que você quer, faça sua oferta pois uma casa nunca é igual a outra, mesmo que seja no mesmo bairro e aparentemente tem o mesmo modelo.
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