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Vou compartilhar com você informações sobre o mercado imobiliário no Canadá, assim como algumas experiências pessoais após 9 anos vivendo aqui.







segunda-feira, 1 de abril de 2013

De Olho no Mercado


O mercado imobiliário é dinâmico e sofre os impactos da economia em todas as suas instâncias.  Portanto abertura de novas empresas com criação de novos empregos, processos de expansão nas indústrias locais, entrada de novas faculdades e universidades,  assim como demissões e fechamento de grandes empresas são fatores que diretamente afetam os preços de imóveis e podem até mesmo mudar os planos diretrizes do governo municipal.

Uma atuação clara disto eu vi em Oshawa. Quando a GM e outras empresas fizeram demissão em 2008, houve um burburinho imenso sobre queda de valores de imóveis e crise no setor. Houve um aumento nos processos de perda de imóvel por um período, com quedas em preços nestas casas em torno de  20% em relação aos similares vendidos anteriormente.O inventario subiu muito com casas levando  mais que o dobro do tempo para vender e outras tantas não vendendo.   Muitos proprietários  que precisavam vender abaixaram seus preços e para quem tinha crédito, financiamento garantido, foi a época certa de comprar.  Depois as coisas foram gradativamente retornando e voltaram ao eixo. No ano seguinte numa reunião na Câmara de Comércio o governo municipal anunciava as mudanças,  permitindo a transformação de prédios antigos da área central da cidade em casa para estudante, rezoneamento de área residencial simples para residencial com duas ou mais unidades. Estas mudanças não só foram responsáveis pela revitalização do centro da cidade como permitiu uma injeção de energia no mercado.

Já decisões a nível governamental de controle ou liberação de juro afetam o mercado como um todo pois pode aumentar ou diminuir o acesso  ao crédito de cada um.
O  governo canandense vem  mantendo os juros num patamar mais baixo e  o mercado imóbiliário reagiu bem com um alto consumo, pois muitas pessoas tiveram acesso ao primeiro imóvel. Em meados de 2012, o governo resolveu mudar de tática para controlar o nível de endividamento do canandense e mudou o acesso a crédito para compra da casa própria. Com a política atual de mínimo de 5% de entrada, comprometimento máximo de 32% da renda  e financiamento máximo em 25 anos , o governo deu uma controlada no nivel de individamento da população, mantendo o acesso ao crédito porém de forma mais limitada , jogando um pouco de água na fervura.
Desde 2009 quando o mercado começou a reagir, após a queda de 2008, o que notamos no mercado imóbiliário foi uma procura por padrões cada vez mais altos e compradores usando todos os  recursos financeiros possíveis e já comprando algo no topo de sua capacidade. Ao invés de subir os degraus, as pessoas já foram logo buscando o máximo.
Compradores com família pequena, ou jovens, recém casados e mesmo solteiros ao invés de seguir o esperado, que seria comprar  uma casa geminada ou condo, já partiram logo para uma imóvel com um quarto a mais ou uma casa isolada com três ou quatro quartos.

O que muita gente não faz é o cálculo dos custos indiretos desta decisão: juros pagos ao longo dos anos nesta parte da casa subtilizada, custos de manutenção- luz, aquecimento, manutenção (envelhecimento natural do carpete, pintura, janela, telhado, etc). Não basta ter uma prestação que cabe no bolso, mas também pensar na percentagem de crescimento da equity no imóvel. Com uma entrada maior do que 5% num imóvel menor e mais barato pode permitir ao comprador  se tornar dono de um percentual maior da casa  em menos anos. Mesmo que o imóvel valorize, se os custos desta compra mais a manutenção forem altos, podem  onerar e engolir os ganhos ao longos dos anos.

Embora os dados estatíscos refletem uma média de região ou províncial, que ajuda a criar um parâmetro, quando se trata de tomar uma decisão que involve investir na propriedade ou vender, um corretor local poderá lhe ajudar a determinar se o que você quer fazer acrescentará valor no seu imóvel na proporção que você imagina ou se os seus gastos serão cobertos pela valorização. Dentro de uma  mesma cidade, uma vizinhança poderá ter uma valorização de 5 % e outra de 3%. Portanto saber quanto tempo você pretende morar no imóvel e quais melhorias fará  ao longo do período em que for o proprietário ajudará a maximizar os ganhos ou evitar as perdas.

Comprar um imóvel e vender em um período inferior a 3 anos pode em muitos casos significar perda de dinheiro. Acompanhar o mercado local para tomar decisões conscientes é fundamental.

Geralmente no começo da primavera eu informo aos clientes que compraram comigo como anda a movimentação de imóvel na região deles. Alguns deles costumam me pedir informação para decidir se reformam um cômodo da casa ou se terminam o basement por exemplo.  Cada caso é um caso.

Por exemplo: um cliente comprou uma casa em 2008 e na região dele o imóvel valorizou cerca de 10% desde então. Ele queria terminar o basement, mas o banheiro social precisa de cuidados. Minha sugestão foi renovar o banheiro ao invés de terminar o basement, pois na região dele a maioria das casas vendem sem basment acabado. Portanto são acozinha e o banheiro que vão contribuir com o valor e a rapidez da venda.

Já outro cliente comprou em 2010 e os imóveis na área estão vendendo cerca de 20 a 25% acima se tiverem basement acabado com um banheiro de 2 ou 3 peças. No caso dele,  se ele investir cerca de 15 mil no basement o retorno será garantido, com sucesso de venda em poucos dias, considerando a perspectiva atual do mercado.

Em janeiro um cliente decidiu mudar de casa. Ele tinha uma cozinha renovada, linda, mas os banheiros tinham cara de 30 anos atrás. Eu sugeri que ele trocasse as bancadas,luminárias e colocasse molduras nos espelhos e pintasse  certos comodos da casa. Mais alguns outros retoques e a casa ficou pronta e vendeu em 20 dias.

Portanto, seu corretor poderá ser uma pessoa importante não somente na hora da compra ou venda, mas lhe fornecendo informações sobre a tendência do mercado para que você gaste seu dinheiro de forma lógica  e com visão estratégica.


2 comentários:

Anônimo disse...

Olá Marden!

Informações importantíssimas, obrigada. E que maravilha a forma que você trabalha! Pena que você não atua em Calgary.
Achei ótima a casa do post anterior, apesar de não me agradar muito casas em que a garagem " toma" quase todo o visual de frente. Mas o preço foi muito bom. Uma casa assim, na minha região em Calgary (Banff Trail) custaria muito mais, o que está inviabilizando compras neste momento, ao menos para nós e algumas pessoas que conheço. Bom, temos de acompanhar o mercado, não? Quem sabe as coisas melhoram um pouco em Calgary, ou melhor, os imóveis caiam de preço, ao menos uns 20%?!!!
Abraços,
Alcira.

MARDEN BASTOS (Real Estate Sales Representative) disse...

Oi Alcira,

Cada cidade tem perfil diferenciado em termos de faixada e acabamento de casas, e depende também da época de construção. Aqui na minha região por exemplo o que está sendo mais vendido, porque fica mais acessível são lote mais estreitos com casa dde dois blocos: ou seja tem dois comodos enfileirados. Casa com três blocos é geralmente tem faixadas mais amplas e a garagem fica mais harmoniosa em relaçao ao todo.O mercado vai adquirir estabilidade. Enquanto isto você constroi sua história de crédito. Um abraço

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