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Vou compartilhar com você informações sobre o mercado imobiliário no Canadá, assim como algumas experiências pessoais após 9 anos vivendo aqui.







quinta-feira, 16 de setembro de 2010

Situação do Mercado Imobiliário No Canadá

Por causa das recentes notícias de que o mercado imobiliário nos Estados Unidos enfrenta um crescente número de "Foreclosures" ( que é o arresto de bens)  e que os preços dos imóveis estão cairndo, começa  aquela onda de que a mesma coisa vai acontecer com o mercado canadense, gerando ondas de desconfiança no consumidor.

O mercado canadense continua competitivo e ativo e embora houve um período em que o número de imóveis retomados aumentou em relação ao normal, a faixa percentual se mantem estável nos últimos anos, como podemos ver no gráfico abaixo. Em Durham Region desde janeiro até agosto, as vendas  em número total de transações estão 7,5% acima,  em relação ao mesmo período de 2009.  Valor médio dos imóveis comercializados em agosto está em $ 312,290 , representando 12% acima do valor médio em agosto de 2009. Entretanto devemos lembrar que em 2009 houve um aumento de vendas de imóveis repossados pelos bancos e que muitas vezes estes foram vendidos por valores para cobrir a dívida do financimento junto às instituições financeiras ou levemente acima, mas no geral abaixo do  valor real da propriedade no mercado. Apesar das vendas em agosto 2010 terem caído 25% em relação às vendas em agosto de 2009, fatores como a queda de juros  nos primeiros meses do ano e a entrada do HST em Ontário, fizeram com que muitos compradores se antecipassem, justificando esta variação  em agosto.

De acordo com o CREA - The Canadian Real Estate Association, em termos nacionais,  o número de transações entre janeiro a agosto estão acima  2,2 % comparado ao mesmo periodo de 2009. Novas residências estão 1.9% acima. A média nacional de preço ficou na faixa dos $324.000, não variando quase nada em relação a 2009. Áreas mais caras e cidades maiores apresentaram algumas variações, condizentes com a situação local.

De acordo com o presidente do CREA, a alta do juro base canadense e com o baixo crescimento do mercado de trabalho para o restante do ano, as vendas de imóveis devem sofrer uma desaceleração, mas isto já é normalmente esperado para o outono.

A realidade imobiliária americana é completamente diferente da canadense. Para que você possa entender o porque desta onda de perda de imóveis no Estados Unidos, vou colocar de uma forma simples o que vem acontecendo no país vizinho. Muitas pessoas compravam casas acima da sua capacidade de pagar pois as instituições financeiras não tinham um critério rigoroso para emprestar o dinheiro, o cliente não precisavam dar entrada e nos contratos sub prime muitas vezes eles podiam pagar apenas o juro do financiamento e postergar o pagamento do principal. Os juros cobrados eram mais altos para justificar o risco. Pois caso o cliente não pudesse pagar a dívida, o banco tinha a casa como garantia. Isto gerou um aumento na demanda, que gerou mais construções, que gerou mais vendas. Entretanto quando o governo americano aumentou a taxa de juros, a dívida das pessoas que tinham contrato em "prime" e "sub prime ", que nada mais é do que a taxa de juro variável, começou a aumentar também. E em muitos destes contratos a dívida verdadeiramente subiu que nem foguete.  Não podemos esquecer que além da dívida de financiamento da casa, as pessoas tem dívidas em cartões de créditos onde os juros são altissímos. Para aqueles que só pagavam o juro, estes não construíram "equity"ou seja não aumentaram suas quotas de propriedade sobre o imóvel.  Muitos deles deviam e ainda devem 100% do financiamento.

Como muitas pessoas pagavam apenas os juros dos financiamento, aquilo poderia ser como o equivalente ao um aluguel de uma casa mais simples, mas morando muitas vezes numa casa de luxo.

E os bancos, tendo feitos negócios com juros altos, negociou estes contratos para frente e quando os clientes ficaram inadinplentes, a coisa virou uma bola de neve. E aí começou a quebradeira em cadeia.

Como as casas eram as garantias dos bancos em caso de falta de pagamento, os clientes começaram a entregá-las pelo valor da dívida, só que como a dívida havia subido por causa da alta de juros, estes imóveis voltaram ao mercado mais caros do que o mercado podia pagar e do que realmente valiam. Agora os preços estão caindo, não porque o preço em si caiu, mas porque os imóveis estão sendo avaliados baseado em custos de construção.  

Depois que a bolha estourou e o governo interviu mudando as regras de financiamento, o mercado vem lentamente reagindo, aumentando as vendas, mas outros foreclosures continuam acontecendo. Mas isto ainda está longe de se resolver.

O mercado imobiliário canadense difere do mercado americano pelo seguinte pontos: o financiamento é baseado na capacidade do comprador de arcar com uma prestação, sendo uma proporção da sua renda. Portanto se não tiver emprego e histórico de crédito fica muito difícil, eu diria quase impossível conseguir o financiamento.O comprador não pode comprar sem uma entrada e o financiamento nunca será maior do que a casa vale. Além disto os financiamentos são segurados.

No gráfico abaixo podemos ver como tem sido diferente o comportamentos dos dois mercados no tocante aos "foreclosures".




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